不是美國的經(jīng)濟(jì)要出問題，是美國的房地產(chǎn)市場要崩潰。”
鄭青云平靜的說道。
聽到他的這個(gè)答案，不管是劉亞楠還是林振東，臉上的表情都有點(diǎn)精彩。
他們這個(gè)年紀(jì)，這個(gè)家庭，自然不可能是對外國的東西一無所知的。
也正因?yàn)槿绱耍谒齻兛磥恚嵡嘣频倪@個(gè)判斷簡直是無稽之談。
那可是世界上最強(qiáng)大的國家，怎么可能出現(xiàn)這種事情？
“青云。”
劉亞楠好奇的問道：“你不會是開玩笑吧？”
“哈哈。”
鄭青云笑了起來，隨口說道：“嫂子，其實(shí)這個(gè)事情去年就已經(jīng)有預(yù)兆了。”
“去年？”
劉亞楠有點(diǎn)詫異。
“是的。”
鄭青云解釋道：“從千禧年左右到現(xiàn)在，美國房地產(chǎn)市場那叫一個(gè)火熱，房價(jià)蹭蹭地漲。十年內(nèi)全美房價(jià)指數(shù)漲了百分之八十五，獨(dú)棟新房銷售從平均每年六十萬套，漲到去年頂峰時(shí)的一百三十萬套，漲幅超過百分之百。”
“這，這漲的也太快了吧？”
林振東身為縣委書記，自然明白這些數(shù)字代表的意義是什么，驚訝的問了一句。
“是啊。”
鄭青云點(diǎn)點(diǎn)頭：“這里的原因很復(fù)雜，最重要的就是美聯(lián)儲一個(gè)勁地降息，低利率環(huán)境下，居民貸款買房的需求一下子就被刺激起來了，誰不想趁著利息低，趕緊貸款買套房呢。”
聽到他的話，幾個(gè)人微微點(diǎn)頭，這個(gè)道理倒是沒錯(cuò)。
鄭青云呵呵一笑，淡淡地說道：“而且那邊金融機(jī)構(gòu)之間競爭也激烈，都爭著給人放貸，你家利率低，我家比你還低，貸款手續(xù)也簡化了又簡化。信貸這頭需求大，供給也積極，房地產(chǎn)市場一下就火了，房價(jià)也就跟著一路飆升。”
“那按照你這么分析，這是好事兒啊。”
盧文靜不解的說道。
在她看來，房價(jià)這么上漲，應(yīng)該是好事情的。
“看上去是好事而已。”
鄭青云搖搖頭，緩緩說道：“美國資產(chǎn)證券化這些金融工具被濫用得厲害。資產(chǎn)證券化本來是個(gè)好東西，能增加資產(chǎn)流動(dòng)性，分散信用風(fēng)險(xiǎn)。比如說銀行把一堆住房抵押貸款打包，做成債券賣給投資者，這樣銀行就能快速回籠資金，繼續(xù)放貸。”
說到這里。
他嘆了一口氣，苦笑著說道：“但在利益的驅(qū)使下，這東西就變味了。貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)一看，反正貸款違約風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資者了，自己不用承擔(dān)后果，那信貸審批標(biāo)準(zhǔn)就一降再降，阿貓阿狗都能拿到貸款。以前信用不太好、收入不穩(wěn)定的人，按正常標(biāo)準(zhǔn)根本貸不到款買房，現(xiàn)在可好，都能輕松拿到貸款。而且貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)還能通過快速收回并反復(fù)利用同一筆貸款，手續(xù)費(fèi)收入大幅提高，信貸規(guī)模也就跟著瘋狂膨脹，這就進(jìn)一步把房地產(chǎn)市場的火給燒得更旺了，房價(jià)也被推到了一個(gè)非常高的位置。”
聽到他的話，盧文靜和劉亞楠還好，林振東的表情已經(jīng)變得嚴(yán)肅起來。
他意識到，鄭青云說的這個(gè)，或許并不是他自己的胡亂猜測，而是很可能成真的現(xiàn)實(shí)。
“對了，那你之前說的次級貸款是什么意思？”
盧文靜不愧是個(gè)好捧哏，一開口就問到了點(diǎn)子上。
“從九十年代初開始，美國政府想著通過金融手段提高住房自有率，就一個(gè)勁地引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給中低收入家庭提供貸款和補(bǔ)貼。”
鄭青云聞言冷哼一聲道：“在宏觀環(huán)境和政策的雙重利好下，次貸市場就像野草一樣迅速發(fā)展起來。文慧姐你們之前查到的材料來看，去年的時(shí)候，次貸發(fā)行份額都上升至抵押貸款總額的五分之一了。”
說著話，他冷笑道：“那些本來只能長期租房的中低收入家庭，突然有了貸款買房的機(jī)會，這一下子就增加了好多購房需求，美國房價(jià)也被推到了歷史新高，房地產(chǎn)泡沫越來越大。”
“泡沫？”
劉亞楠小心翼翼的問道。
“是的。”
鄭青云坦然道：“非理性樂觀幾乎是所有金融泡沫形成的心理基礎(chǔ)。在美國房地產(chǎn)泡沫形成過程中，這種樂觀情緒體現(xiàn)在兩個(gè)方面。”
“一方面，很多人錯(cuò)誤地通過歷史價(jià)格對房價(jià)未來趨勢進(jìn)行線性外推，覺得房價(jià)過去一直漲，以后也肯定會一直漲，根本不考慮市場規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)。那些次貸市場的擴(kuò)張，很大程度上就是基于這種房價(jià)會持續(xù)上漲的樂觀預(yù)期。”
“另一方面，一些專業(yè)投資者雖然意識到房價(jià)可能會下跌，但嚴(yán)重低估了房價(jià)整體下跌的概率，覺得房價(jià)就算跌，也跌不到哪兒去，自己能扛得住。”
說到這里，他嘆了一口氣，對幾個(gè)人道：“我查過資料，美聯(lián)儲擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱，兩年時(shí)間加息十七次，現(xiàn)在的美國聯(lián)邦基金利率高達(dá)百分之五，這一加不要緊，次級貸款借款人可就遭殃了。很多借款人根本還不起貸款了，違約率和止贖率就顯著提升。”
聽著他的話，林振東一下就明白過來。
他開口說道：“借款人還不上錢，銀行就只能收回房子拍賣，市場上房子供應(yīng)一下子就多了起來。而與此同時(shí)，因?yàn)榧酉ⅲ彿砍杀敬蠓黾樱I房的人卻越來越少了，需求下降。這一增一減，房價(jià)就開始承壓下跌了。”
“是的。”
鄭青云點(diǎn)點(diǎn)頭：“房價(jià)跌了，那些那些基于次貸業(yè)務(wù)的各類金融產(chǎn)品，信用風(fēng)險(xiǎn)就集中暴露出來了。這些金融產(chǎn)品的價(jià)值大幅縮水，持有這些產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)可就遭受了巨額損失。”
聽著鄭青云的話，幾個(gè)人目瞪口呆。
他們怎么都沒想到，這種事情竟然如此的離譜。
“你的意思是，美國經(jīng)濟(jì)可能崩盤？”
劉亞楠下意識的說道。
“那倒是不至于。”
鄭青云搖搖頭道：“也就是金融機(jī)構(gòu)大量倒閉，失業(yè)率飆升，消費(fèi)市場被打擊而已，不出意外的話，咱們國內(nèi)也會被影響的。”
頓了頓。
鄭青云補(bǔ)充道：“當(dāng)然，這對我們來說，是一次割美國人韭菜的機(jī)會。”